不動産の家賃収入という相続

東京在住の70代女性の相談です。

自分の子供は三人います。
自分達が住んでいるマンションを、ゆくゆくは長男に相続させようと思っています。
ただ、地の利がよく、同じマンションの賃貸があってもすぐに埋まってしまうという物件なので、「売却」ではなく「所有」し、不動産収入を得て、兄弟での「食事会」や「旅行」などに兄弟や孫達の交流の行事の費用に充当してほしいと考えています。

要は「資産が働く」ようにしてほしいのです。

「相続した後、税金などはどうなるのか？」を知りたいとの事です。

相続した不動産に賃貸収入があると、どうなるの？

遺産分割で長男が賃貸マンションとして貸し出した場合

家賃収入などについて、毎年、確定申告が必要になります。

不動産収入の申告は、どうしたらいいの？

家賃収入から不動産に関する諸経費を差引いて、不動産所得を計算します。

不動産収入－必要経費＝不動産所得

主な不動産収入・必要経費として下記のようなものがあります。

不動産収入

家賃・地代・権利金・更新料など

必要経費として認められるもの

固定資産税・都市計画税
修繕費
損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ）
不動産会社・管理会社への管理手数料
共用部分の電気代、水道代
入居者募集の広告宣伝費
税理士・弁護士費用
減価償却費・繰延資産の償却費
賃貸開始後に支払った住宅建築・購入時の借入金の利息
立退料
その他の雑費（掃除、消耗品代等の諸費用）

マンション賃貸で、場合によっては相続後の家賃収入の節税の効果がもたらされる場合があります。

1. 「損益通算」による所得税と住民税の軽減

サラリーマンの場合、「給与所得」と「不動産所得」の2つの収入があることになります。
そうなると、確定申告をしなければなりません。
不動産所得の計算は、家賃収入から諸費用を差し引くことになりますが、場合によって、諸経費が家賃収入よりも大きくなり、税務上赤字になるケースがあります。
その赤字となる部分を「給与所得」から差し引くことで「所得合計」が少なくなり、結果的に所得税・地方税などを抑えることが可能です。
これを「不動産所得の損益通算」と言います。
このような損益通算は確定申告することで毎月の給与で天引きされた所得税の還付を受けることができます。

2.資産管理会社を作ると更にメリットが

相続でマンションを賃貸に出しても、毎年所得税を納付しなければならないような場合は「不動産管理
会社」を設立することで、節税ができます。

この対策は、不動産を相続した長男に集中する不動産収入を分散することで、毎年の所得税を減せます。
オーナーである長男の不動産収入から「不動産管理会社」に管理料を支払います。
かつ、管理会社の役員を長男の家族にして、給与を支払うことにより、不動産管理会社を通じて、オーナーの不動産収入を家族に、合法的に分散を図ることにより超過累進税率の適用を低く抑えることになり、節税に役立ちます。